Retraités français en Thaïlande : un eldorado au soleil ?

La Thaïlande séduit chaque année de plus en plus de retraités français. En 2025, ils sont environ 20 000 à avoir posé leurs valises sous les cocotiers. Entre climat tropical, services médicaux modernes, marché immobilier attractif et coût de la vie réduit, le pays offre un cadre idéal pour la retraite. Faut-il acheter un bien immobilier ou louer ? À combien s’élèvent les frais de notaire ? Quel est le budget mensuel pour vivre sereinement ? On vous explique tout.

Combien de retraités français vivent en Thaïlande en 2025 ?

D’après les données les plus récentes, environ 45 000 Français résident en Thaïlande, dont près de 20 000 retraités. La majorité d’entre eux vivent avec un visa retraite, renouvelable chaque année sous conditions de ressources. Cette population en croissance contribue à dynamiser certaines zones du marché immobilier local, notamment à Chiang Mai, Bangkok, Pattaya, Hua Hin et Phuket.

Acheter ou louer : que choisir pour sa retraite en Thaïlande ?

Acheter un bien immobilier

Contrairement à une idée reçue, il est possible pour un retraité étranger d’acquérir un bien immobilier en Thaïlande. Toutefois, la législation impose quelques contraintes.

• Appartement à vendre (condominium) : les étrangers peuvent acheter un appartement en pleine propriété si au moins 51 % du bâtiment appartient à des citoyens thaïlandais.

• Achat d’une maison : l’acquéreur peut acheter une maison, mais pas le terrain. Cela se fait généralement via un bail longue durée (30 ans renouvelable).

• Projet immobilier neuf : les programmes en immobilier neuf (souvent gérés par une agence immobilière locale) sont nombreux dans les zones touristiques.

• Frais de notaire et honoraires : ils sont généralement réduits comparé à la France, mais une vérification par un notaire local ou un agent immobilier francophone est vivement conseillée.

Louer un logement

Le marché locatif thaïlandais est particulièrement avantageux :

• Appartement 1 chambre en ville : entre 400 et 500 €/mois

• Maison en copropriété ou villa avec jardin : à partir de 600 €/mois

• Location meublée dans une résidence principale sécurisée : fréquent et abordable

La location est une excellente option pour tester différents lieux de vie avant un investissement locatif ou un achat.

Le marché immobilier en Thaïlande : un paradis pour les retraités ?

Le marché immobilier thaïlandais est attractif par ses prix accessibles, notamment comparé au marché français :

• Vente appartement : souvent entre 50 000 et 120 000 €

• Vente maison : possible en copropriété sécurisée avec bail longue durée

• Achat appartement neuf : très développé dans les villes touristiques

• Biens immobiliers à fort potentiel locatif, notamment à Bangkok, Phuket et Pattaya

Les agences immobilières spécialisées dans l’accueil des expatriés (souvent francophones) facilitent les démarches : crédit immobilier via banques locales, accès à un prêt immobilier pour les expatriés résidents longue durée, accompagnement des acquéreurs, gestion des honoraires, et conseils pour optimiser un investissement locatif (notamment via le dispositif équivalent au Pinel local).

Travailler en Thaïlande avec un visa retraité : est-ce légal en 2025

• Le visa retraité est strictement réservé aux personnes âgées de 50 ans ou plus souhaitant vivre en Thaïlande sans exercer d’activité professionnelle.

• Sur le visa, la mention « Employment Prohibited » est explicitement indiquée.

• Travailler, même bénévolement, sans permis de travail valide est illégal et peut entraîner des amendes, une expulsion ou une interdiction de territoire.

Visas pour retraités

• Visa Non-Immigrant O-A : Valable 1 an, renouvelable. Nécessite d'avoir plus de 50 ans, un revenu mensuel d'au moins 65 000 bahts (~1 700 €) ou un dépôt bancaire de 800 000 bahts (~21 000 €), et une assurance santé couvrant 400 000 bahts pour les hospitalisations et 40 000 bahts pour les soins ambulatoires.

• Visa Non-Immigrant O-X : Valable 5 ans, renouvelable une fois. Réservé aux ressortissants de certains pays, dont la France. Exige un dépôt bancaire de 3 millions de bahts (~76 000 €) ou un solde de 1,8 million de bahts avec des revenus annuels d'au moins 1,2 million de bahts.

Assurance santé

Il est impératif de souscrire une assurance santé couvrant les soins en Thaïlande, car les soins hospitaliers et ambulatoires peuvent être coûteux.

Les hôpitaux privés offrent des services de qualité avec du personnel anglophone, mais les tarifs sont plus élevés que dans les établissements publics.

Logement

• Location : Option flexible et populaire. Les loyers varient selon la localisation et le type de logement.

• Achat : Les étrangers peuvent acheter des appartements (condominiums) sous certaines conditions, mais ne peuvent pas posséder de terrain. Pour les maisons, un bail de 30 ans renouvelable est nécessaire.

Fiscalité

Depuis le 1er janvier 2024, les résidents étrangers vivant en Thaïlande plus de 180 jours par an sont soumis à l'impôt sur les revenus étrangers transférés dans le pays.

Il est conseillé de consulter un expert fiscal pour comprendre les implications spécifiques à votre situation

Impôt sur les revenus étrangers (nouvelle règle depuis 2024)

Ce qui a changé :

Depuis le 1er janvier 2024, tout résident fiscal thaïlandais (présent plus de 180 jours par an en Thaïlande) doit déclarer et potentiellement payer un impôt sur les revenus perçus à l’étranger, si ces revenus sont transférés dans le pays durant la même année fiscale.

Cas typique d’un retraité français en Thaïlande :

• Si vous percevez votre pension de retraite française sur un compte en France et que vous transférez cet argent en Thaïlande en 2025, vous êtes imposable dessus, même si ce revenu a été perçu en dehors du pays.

• En revanche, si vous gardez l’argent sur un compte étranger et ne le transférez pas en 2025, vous ne serez pas imposé dessus cette année-là.

• À savoir :

• Il n’existe pas de convention fiscale bilatérale Thaïlande–France qui empêche cette double imposition sur les pensions.

• Certaines pensions publiques (fonctionnaires) restent imposables en France, même pour les résidents étrangers.

Et la France dans tout ça ? Double imposition possible ?

Il n'existe pas de convention fiscale entre la Thaïlande et la France, ce qui signifie que vous pourriez être imposé deux fois sur votre pension :

• En France : pour certaines pensions (notamment publiques, ex-fonctionnaires), la fiscalité reste française.

• En Thaïlande : pour tout transfert annuel de pension.

Il est donc essentiel d’analyser la nature de votre retraite (publique ou privée) et de consulter un expert fiscal.

Existe-t-il des moyens d’optimiser ou d’éviter l’imposition ?

• Ne pas transférer les fonds la même année : légalement, vous n’êtes imposé que si l’argent est envoyé en Thaïlande l’année de sa perception.

• Limiter les montants transférés pour rester sous le seuil de 300 000 THB/an.

• Garder votre pension sur un compte en France et retirer des espèces ou utiliser une carte bancaire internationale.

Cependant, ces stratégies sont à manier avec prudence. Les autorités fiscales thaïlandaises renforcent leurs contrôles depuis 2025.

Services bancaires

L'ouverture d'un compte bancaire en Thaïlande est souvent requise pour le dépôt des fonds nécessaires à l'obtention du visa. Les conditions varient selon les banques, et certaines exigent un visa de longue durée.

Permis de conduire

Un permis de conduire international est nécessaire pour conduire en Thaïlande. Après quelques mois de résidence, il est possible de passer un permis de conduire thaïlandais.ACS

Combien faut-il pour vivre en Thaïlande quand on est retraité ?

• Loyer / remboursement emprunt : 300 à 1 000 € selon la ville et le standing

• Vie quotidienne (nourriture, services, loisirs) : environ 400 €

• Santé et assurances : entre 50 et 200 € selon l’âge et la couverture

• Budget total estimé : 1 000 à 1 500 €/mois pour une vie confortable

Certaines zones touristiques comme Hua Hin ou Chiang Mai permettent de vivre avec un budget plus réduit, tout en ayant accès à des services médicaux performants.

Conclusion

Vivre sa retraite en Thaïlande en 2025, c’est faire le choix d’un cadre de vie dépaysant, d’un coût de la vie plus doux et d’un marché immobilier en plein essor. Achat ou location, résidence principale ou investissement locatif, appartement en copropriété ou maison avec jardin : toutes les options sont ouvertes. Une chose est sûre : le pays du sourire reste une destination de rêve pour les acquéreurs en quête de soleil et de sérénité.

FAQ

1. Peut-on acheter une maison en Thaïlande quand on est retraité français ?
Oui, via un bail de longue durée, ou en nom propre pour un appartement en copropriété.

2. Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier en Thaïlande ?
Les frais sont faibles, environ 3 à 5 % du prix de vente. Un notaire local ou un agent immobilier peut accompagner les démarches.

3. Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier en Thaïlande ?
Oui, mais cela dépend de votre situation de résidence. Certaines banques locales acceptent des demandes d’emprunt pour les expatriés.

4. Faut-il passer par une agence immobilière ?
Fortement conseillé, surtout si vous ne parlez pas thaï. Une bonne agence immobilière vous guide dans les annonces immobilières, la négociation et la copropriété.

5. Peut-on vivre à deux avec 1 500 €/mois ?
Oui, dans des villes comme Chiang Mai ou Hua Hin, c’est largement possible pour un couple retraité.

6. Peut-on acheter un logement neuf en Thaïlande quand on est retraité étranger ?
Oui, l’achat d’un logement neuf (ou immobilier neuf) est possible, notamment pour les appartements en copropriété. Il s’agit souvent de projets gérés par un promoteur local, vendus en exclusivité via des agences spécialisées. Le compromis de vente et la promesse de vente se font sous forme de contrats encadrés localement.

7. Faut-il passer devant un notaire pour signer un acte de vente ?
En Thaïlande, les notaires n’ont pas le même rôle qu’en France. L’acte de vente est validé auprès du "Land Office". Cependant, faire appel à un notaire ou avocat local est conseillé pour sécuriser l’achat d’un bien immobilier, en particulier pour les expatriés français.

8 Quels diagnostics sont requis lors d’un achat immobilier ?
Contrairement à l’immobilier en France, les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, DPE...) ne sont pas toujours imposés en Thaïlande. Cela dit, un contrôle technique indépendant est recommandé avant toute signature de l’acte.

9. Peut-on bénéficier de défiscalisation comme en France (ex. Pinel, viager) ?
Non, les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou le viager n’existent pas en Thaïlande. Cependant, certaines formes d’investissement locatif peuvent générer des revenus intéressants grâce aux loyers, notamment dans les zones touristiques.

10. Est-ce qu’un retraité peut devenir emprunteur en Thaïlande ?
Un emprunteur étranger peut obtenir un crédit immobilier en Thaïlande, mais cela reste rare. La plupart des retraités achètent sans emprunt, souvent grâce à un apport personnel important. Il est important de bien définir votre budget à l’avance.

11. Faut-il privilégier une maison ou un appartement ?
Les retraités français choisissent souvent un appartement neuf pour des raisons de simplicité (entretien, copropriété, sécurité). Une maison est envisageable via un bail longue durée. Le choix entre maison ou appartement dépend de l’usage, du sous-sol disponible et du quartier résidentiel visé.

12. Peut-on acheter aux enchères en Thaïlande ?
Oui, certaines ventes immobilières aux enchères existent mais sont rares pour les étrangers. Il est essentiel de connaître la procédure et les risques avant de se lancer dans un achat aux enchères.

13. Comment fonctionne la gestion locative en Thaïlande ?
La gestion locative est souvent prise en charge par des agences locales, surtout dans les projets neufs. Cela facilite la mise en location si vous prévoyez une revente ou un investissement locatif.

14 Quelles mensualités prévoir en cas de crédit immobilier ?
Peu de banques thaïlandaises accordent des crédits aux étrangers retraités. En cas d’obtention, les mensualités doivent être couvertes par une pension stable. Dans tous les cas, les taux sont souvent plus élevés qu’en France (pas de prêt à taux zéro).

15. L’accession à la propriété est-elle sécurisée ?
L’accession à la propriété est encadrée pour les étrangers, mais uniquement pour les appartements (condominiums). L’achat de terrain reste interdit. L'achat d’un logement neuf avec titre clair est la meilleure solution pour sécuriser un investissement.

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